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王健林企業(yè)領(lǐng)袖年會主講地產(chǎn)新常態(tài)

發(fā)布時間:2014-12-15  

王健林企業(yè)領(lǐng)袖年會主講地產(chǎn)新常態(tài)

2014年12月13日,王健林董事長參加了 2014(第十三屆)中國企業(yè)領(lǐng)袖年會。作為第一個演講者,他作了《房地產(chǎn)的新常態(tài)》的主題演講。王健林董事長認(rèn)為,作為中國經(jīng)濟(jì)最大的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)顯然進(jìn)入了新常態(tài),樓市的瘋牛狀態(tài)不會再有,但是房地產(chǎn)業(yè)不存在崩盤可能性,關(guān)鍵是要抓住最后的十年機(jī)會進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級。 

以下是演講實錄: 

中國企業(yè)領(lǐng)袖年會已經(jīng)舉辦13屆,在中國能連續(xù)舉辦十幾屆的會議不多,現(xiàn)在領(lǐng)袖年會已經(jīng)成為一個品牌,所以只要有時間,大家都會來參加。今天我演講的題目是房地產(chǎn)的新常態(tài),講三點內(nèi)容:

一、房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)

習(xí)近平總書記今年提出中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)。既然是中國經(jīng)濟(jì)的新常態(tài),當(dāng)然包括經(jīng)濟(jì)的方方面面,作為中國最大的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)顯然也進(jìn)入了新常態(tài)。從2013年下半年開始,中國房地產(chǎn)進(jìn)入一個新的調(diào)整期,2014年銷售面積和銷售額同比2013年都有所下滑。但之前的2013年、2012年并不是正常年份,這兩年的銷售額比2011年上漲近40%,這種增長是不正常的。

隨著今年房地產(chǎn)交易量的下降,特別是新開工量的下降,很多人覺得這個行業(yè)有很大風(fēng)險,唱空的人越來越多,很多人覺得房地產(chǎn)要不行了。但是,我認(rèn)為正像總書記講的新常態(tài)一樣,房地產(chǎn)目前這種情況才是真正的正常態(tài)。從2006年往后的這些年,實際上是一個非正常態(tài)的時段。在這之前接近20年的時間,房地產(chǎn)行業(yè)都是買地要買對、設(shè)計要合理、定價要差不多,還得加上會吆喝忽悠,房子才能夠賣出去。舉個例子,2005年我們在國貿(mào)開發(fā)CBD萬達(dá)廣場,項目都竣工了,還有一棟樓沒賣完。之后的幾年,特別是2008年4季度以后,房地產(chǎn)就進(jìn)入一個像前幾天股市一樣的瘋牛狀態(tài),賣房子就像賣白菜一樣,這其實是不正常的。我從業(yè)接近30年,恰恰覺得2014年的態(tài)勢才是正常的、可持續(xù)的新常態(tài)。

二、不要抱任何幻想

可能房地產(chǎn)業(yè)中還有人幻想,經(jīng)過一兩年調(diào)整,加上財政貨幣刺激,興許2015年房地產(chǎn)還會再呈現(xiàn)高潮,那時把房子套現(xiàn)了,還能賺大錢,這種想法是不切實際的。第一、房地產(chǎn)整體呈現(xiàn)過剩。為什么講整體呈現(xiàn)過剩?首先看土地,全國現(xiàn)在地方債務(wù)超過20萬億,其中絕大部分還債靠土地,這些土地按照現(xiàn)在一年四萬億賣出來,也要好幾年時間。第二、看在建量和銷售量,房地產(chǎn)經(jīng)過20多年的快速發(fā)展,土地在全國總體上看已經(jīng)略微供大于求。當(dāng)然,局部可能還是供不應(yīng)求,像北上廣深等一些城市,但總體逐漸呈現(xiàn)過剩態(tài)勢。第三、不可能再有高峰期。我判斷中國房地產(chǎn)還是會繼續(xù)往前走,但是不可能再呈現(xiàn)2012、2013年這種瘋牛狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)不會崩盤

有人唱空中國房地產(chǎn),我勸這些人對此不要有任何幻想。中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模很大,中國崛起就意味著世界力量平衡被打破,力量平衡被打破,有的人過得舒服,就有人過得不太舒服,當(dāng)然就有一些人希望崩盤。但中國房地產(chǎn)崩盤的可能性是不存在的:首先我們杠桿率沒有那么高;其次中國有強(qiáng)有力的政府,會適度調(diào)控;第三、中國有一個大利好是城市化率還比較低,只有52%,如果去掉一些農(nóng)民工和沒有拿到城市待遇的人,真實城市化率也就40%多,所以房地產(chǎn)還有一段發(fā)展時間。

中國房地產(chǎn)不能再走大規(guī)模、快速增長的路,過去國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、包括萬達(dá)自己,普遍靠不斷擴(kuò)大規(guī)模、不斷加快增長來獲取更大利潤。也就是不斷增加土地、增加銷售,今年2000萬土地儲備,明年就是3000萬土地儲備;今年賣500億,明年就賣800億,靠這種模式支撐股價或者獲得一份漂亮報表,我稱之為大規(guī)模、快增長的模式。隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩,像現(xiàn)在這樣每年城鎮(zhèn)施工面積70億平米、新開工20億平米,這種規(guī)模絕不可能持續(xù)。前幾天我看到媒體在熱炒綠地、萬科誰會成為今年房企銷售額老大,其實炒作這種題材沒有多少實質(zhì)意義。銷售額增長僅僅代表規(guī)模,它不能代表企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,也不能代表企業(yè)利潤的實質(zhì)性增長。

現(xiàn)在,從事房地產(chǎn)行業(yè)和準(zhǔn)備還要從事這個行業(yè)的人都要好好想一想,絕對不能再走傳統(tǒng)路子,要抓住最后十年的機(jī)會轉(zhuǎn)型升級。我們研究了世界許多發(fā)達(dá)國家,也包括我國臺灣和香港地區(qū),發(fā)現(xiàn)世界上任何一個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展都很難超過半個世紀(jì),一般就是三四十年的繁榮期,城市化進(jìn)程達(dá)到70%到80%,這個行業(yè)的規(guī)模就開始萎縮。有人說,中國房地產(chǎn)黃金十年過去了,還有白銀十年,我不說是黃金還是白銀,我認(rèn)為留給大家的轉(zhuǎn)型時間也就還有十年罷了。這個行業(yè)的從業(yè)者,可能都不希望自己企業(yè)只活十幾年,都希望自己企業(yè)成為百年企業(yè),那就要用好這十年時間轉(zhuǎn)型。如果中國城鎮(zhèn)化達(dá)到70%,可能機(jī)會就沒有了。中國不像美國、不像歐洲,城鎮(zhèn)化率可以達(dá)到80%以上,中國還有大量山地,不可能把山上的地都拿出來搞建設(shè)。所以,希望房地產(chǎn)企業(yè)加快轉(zhuǎn)型,萬達(dá)自己也在加快轉(zhuǎn)型,明年就會發(fā)布我們的轉(zhuǎn)型報告,至于怎么轉(zhuǎn)?向哪兒轉(zhuǎn)?由于時間關(guān)系,只能留待今后再講。作為第一個演講者,我要帶頭遵守時間,謝謝大家!

 

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